别墅是不是商品住房？
这个问题我十年前做过研究，发表过文章《土地增值税对房地产的影响》，里面专门讨论了这个问题，现在拿来做答案应该是有资格的。 先给出结论再解释原因： 别墅属于商业性房地产，其价值评估、交易环节应适用《企业国有资产评估监管管理办法》（以下简称39号文）和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称国税发〔2001〕158号文件）的规定；在建工程转让应按39号文和《不动产抵押管理办法》（以下简称162号文）执行。
一、别墅属于商业性房地产 商业性房地产是指用于生产经营或有偿服务的房产，包括零售商场、批发市场、餐厅、酒店、写字楼以及公寓等。这些地产的特点是与商品的生产、流通或服务有关，并据此确定其价值。其中，“有偿服务”通常指提供住宿、餐饮或办公场地等，并收取必要费用的行为，其本质特征是为客户提供服务或便利而取得的收入归企业所有。
在《土地增值税暂行条例》制定过程中，曾将其适用范围限定为经营用非住宅，即排除家用住宅。由于我国目前实行的是城镇土地使用税和房产税制度，没有开征耕地占用税和城镇建设维护税，所以很难判断哪些用地属于“农（林、牧、渔）业用地”，进而难以界定何为“经营用非住宅”。为此，本条例采用广义的认定标准，即凡是出售的建筑物及其他附着物，不管其用途如何，均应缴纳土地增值税。
别墅作为出售的附着物，属于土地增值税的征税范围，属于商业性房地产。
二、土地增值税的征管主体是房地产开发企业 《土地增值税暂行条例》第二条规定： “从事房地产开发建设的单位或个人，应当纳税”。这里规定的“单位和个人”，是指从事房地产开发建设的企业和个人，不包括非从事房地产开发建设的个人和单位。从事房地产开发建设的企业和个体经营者是土地增值税的法定纳税人。
对于个人自建的自住房屋或其他生活用房，不属于土地增值税的征税范围。 三、土地增值税的税率 目前，土地增值税采用的是四级超率累进税率。根据税法规定，纳税人申报的增值额大于零且未超过百分之五十的部分，税率为百分之三十；
超过百分之五十但不超过百分之百的部分，税率为百分之四十； 超过百分之百但不超过百分之百六十的部分，税率为百分之六十； 超过百分之六十以上的部分，税率为百分之七十五。